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作者 | 周智宇
房地产行业谈"新模式"已经谈了好几年，但真正从老模式里走出来的公司，屈指可数。多数房企还困在债务泥潭中，少数活下来的，也大多是靠收缩战线换取喘息。
3月27日，龙湖集团召开2025年度业绩发布会。从财报数据可以看到，龙湖正在呈现的一种结构性变化，开发业务在行业寒冬中承压的同时，运营及服务业务已经长成了一个年收入近270亿、毛利率超50%、年贡献利润近80亿的独立盈利体。
地产开发端的压力是明牌。全国新房成交量较2021年高点腰斩，二手房价格跌去近四成，五年调整的代价在2025年和2026年的结算周期集中体现。龙湖也未能幸免，2025年首次录得核心权益后利润亏损。这不是龙湖一家的问题，是整个行业的共同账单。
此外，2025年，龙湖运营及服务业务实现收入267.7亿元，创历史新高，占总营收比例升至27.5%。这块业务毛利率超过50%，贡献核心权益后利润79.2亿元。也就是说，如果单独拆出来看，龙湖的运营服务板块是一个年收入近270亿、净利率约30%的盈利体。
管理层给出了一个更明确的时间表：最晚到2028年，运营及服务收入将超过地产开发收入。届时运营服务的EBITDA覆盖利息有望达到4倍。
过去三年半，龙湖有息负债压降600亿，经营性物业贷突破1000亿，连续三年经营性现金流为正。2025年底有息负债降至1528亿，2026年集团层面信用融资到期仅约60亿，较上年的220亿大幅回落。
这些是大面上的数字。但在业绩会上，一个容易被忽略的细节是，龙湖运营及服务板块下商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造四个航道，各自的打法和处境并不相同。
天街商业是龙湖运营板块的绝对主力，99座商场、出租率97%、租金收入112亿元，2025年营业额同比增长17%。这是一台已经跑通了的印钞机。
物业航道则经历了一轮主动收缩。收入约112亿元，同比小幅下降，原因是龙湖主动退出了一批收费过低、能级过低的项目。管理层的表态是调整基本到位，2026年将重回两位数增长。
资产管理航道从冠寓长租公寓升级为六大业态组合，并计划在未来三年开出约十个椿山万树养老公寓。
智慧营造航道的龙湖龙智造反而是个异数：13亿元收入在集团盘子里最小，但在内卷的行业里，保持高速发展。
华尔街见闻了解到，过去短短几年间里，代建企业从十几家激增至一百多家，行业进入高度内卷。费率低于2%的项目占比已达45%，2%-3%的项目占比超36%，两者合计超过八成。有代建企业负责人直言，奉劝房企不要再来内卷代建市场。
龙湖集团董事长陈序平对龙湖能从这片红海里杀出来的解释是：龙湖没有参与任何不理性费率的竞争，靠的是为委托方创造更大价值来获取收益。
当代建项目能帮委托方卖出好价钱、实现快速去化的时候，委托方自然愿意为操盘能力支付溢价。
更深一层看，龙湖龙智造的真正护城河不只是操盘经验，而是来自母公司的航道协同。龙湖同时拥有商业运营、长租公寓、物业服务和数字化体系，这些能力组合在一起，使得龙湖龙智造能提供从定位策划到交付运营的全链条服务。纯代建公司很难复制这种生态。
这也恰好对应了行业的演进方向。当增量市场持续收缩，存量改造和纾困盘活正在成为代建行业真正的价值高地。龙湖龙智造已经在成都西璟台项目的重整纾困和上海陆家嘴金穗大厦的存量商办改造中验证了这类能力，这比单纯的规模扩张更能说明问题。
把视线从龙湖龙智造拉回到龙湖全局，会发现一个更大的叙事正在成型。
这家公司过去五年做的事情，本质上是同时拆两颗炸弹：一颗是债务结构，一颗是业务结构。新的地基，即经营性物业贷、正向经营性现金流、运营服务利润，已经接近搭建完成。陈序平在业绩会上的原话是：等债务结构迁移完成之后，新模式的地基才能打造完成。
龙湖龙智造在其中的角色，是证明龙湖多年积累的能力，数字化、全业态建造运营等可以脱离重资产框架、作为独立的服务产品输出并获取溢价。这是深化战略转型链条上的关键一环。
当然，龙湖的转型尚未完成。2025到2026年仍是利润低点，开发业务的存货去化还有硬仗要打。管理层说的"2027年恢复增长"需要兑现，运营服务板块每年两位数的利润增长需要兑现，龙湖龙智造在行业费率下行压力中保持高速发展的能力也需要持续证明。
但至少在当下，龙湖呈现出了一个清晰的路径：在行业最深的寒冬里，它没有靠卖资产续命，而是靠运营能力造血，同时把这种能力向外输出，实现价值创造。
"新模式"的答案，龙湖给出了一个可供观察的样本。至于样本能否成为范式，还需要时间和业绩来回答。
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